東横線沿線で赤丸急上昇中なのが「武蔵小杉」。かつては工業地帯の色合いが濃かったこの街も、近年では駅前が整備されタワーマンションが多く作られ「住みたい街ランキング」で上位にランクインされるまでに。しかし、急激な人口増に交通導線が整えられず、通勤通学で駅が大混雑するなどの問題も起きている。東急電鉄株式会社・執行役員の東浦亮典氏が指摘する課題とは？

※本記事は、東浦亮典:著『私鉄3.0』(ワニブックス刊)より、一部を抜粋編集したものです。

東横線沿線で赤丸急上昇中！　

自由が丘は昔から人気の街でしたが、同じ東横線で近年赤丸急上昇中の街が武蔵小杉です。

武蔵小杉はかつて京浜工業地帯の一角を担う一大工場地域でした。武蔵小杉が現在のように一気に発展したのは、こうした工場群が事業所統合や海外移転などにより無くなったことで、駅周辺に大規模な空地ができたからです。

そこで川崎市は武蔵小杉を市内の第三都心と位置付け、これらの工場跡地をフックに大きなまちづくり構想を練り上げ、規制緩和してタワーマンションを開発誘導した効果が表れました。

田園都市線の沿線地域における東急のように、「武蔵小杉を開発したのはこの会社」という企業はありません。いくつもの大手デベロッパーが参入して、それぞれにタワーマンションなどの開発を進めました。1995年に地区内初のタワーマンション「武蔵小杉タワープレイス」が建設されて以降、雨後の竹の子の如くタワーマンションが林立する街へと変貌を遂げました。

武蔵小杉がある川崎市中原区は、20年前と比較すると人口増加が顕著です。19万5000人だった人口は25万8000人に。一気に６万3000人も膨れ上がりました。全国で人口減少が問題視されているさなか、短期間でこれだけの人口増を達成している街は他に類を見ないでしょう。

実は東急電鉄はこの武蔵小杉のタワマン開発競争に出遅れてしまい、今のところ2013年に駅上のマンションと商業施設を開発したのみに留まっています。これは東急電鉄の開発嗅覚の鈍さを露呈してしまったとも言えますが、昔の武蔵小杉の姿を知っていただけに、これほど短期間で今の姿に変わるとは予想しきれなかったとも言えます。

これ以上、タワマンはいらない

最近では「住みたい街ランキング」で上位にランクインするほどの人気の街に成長した武蔵小杉ですが、一方で問題点も浮き彫りになってきています。

それは、ある程度計画的に造られたとはいえ、各デベロッパーがそれぞれ工場跡地などに計画した開発なので、街全体最適にはなっておらず、交通動線は急激に増えた人口を捌(さば)ききれていません。鉄道駅が朝の時間帯大混雑している様子なども報道されていますし、膨大な新住民と古くから住んでいる旧住民がうまく交流できていない、といった課題もあります。

全国の自治体でも例がないくらい中原区の人口が増えているのはタワマン効果ですが、地域住民間のつながりが弱く、コミュニティーも希薄です。旧住民からも「これ以上、武蔵小杉にタワマンはいらない」という意見が自治体に出されていますが、偽らざる本音でしょう。

当の川崎市も自らの施策が大成功を収めたものの、想定外の事態に悩んでおり、各デベロッパーを集めて、なんとかエリアマネジメントをやってもらえないかというオファーを重ねてきました。

しかし、そこにたまたま開発用地があるから落下傘のように降りてきたマンションデベロッパーからすると、住戸販売が完了したら当該地域から当然去っていきたいわけで、いつまでもエリアマネジメント活動に付き合う考えは持っていません。